越秀地产，走过质疑
“我们也曾被批评增长低于市场，但越秀地产一直以来都坚持发展不是为了规模，是要为股东创造更多的价值。”越秀地产日前发布2023年中期业绩报告并举行线下业绩会，董事长兼执行董事林昭远在会上如此回应此前遭遇的“批评”。
两年前，还是被批评跟不上行业速度的“保守”派，近两年却因屡屡逆势交出增长成绩单，让行业为之侧目，从“被批评”到“被羡慕”，越秀地产做了什么？
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●南方日报记者周中雨统筹冯善书
安全：现金为王
2023年上半年，越秀地产累计实现合同销售金额为836.3亿元，同比增长71%，完成了全年目标的六成。而截至7月末，越秀地产2023年实现合同销售金额达到921.01亿元，全年目标已完成近七成。
根据财报，期内越秀地产营收321亿元，同比增长2.56%，毛利润57亿元，同比减少14.22%，股东应占净利润人民币21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润人民币21.5亿元，同比上升0.8%；中期每股派息人民币0.213元，派息比率为核心净利润的40%。
“从完成目标的角度，压力确实不大，无需用太猛的措施，保证‘既有量又有价’，把保持公司的现金流稳定、既定的业绩作为目标。”林昭远在业绩会上表示。
把“保现金”作为公司首要任务，越秀地产收获了业内羡慕的“现金流”。期末越秀地产现金及现金等价物及监控户存款余额492.5亿元，较2022年同期增加了约100亿元，资金流动性充足。
负债方面。从“三道红线”来看，期末越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标绿档，且三个指标均比2022年末时有所提升。
“保现金”不仅是越秀地产的金科玉律，也是越秀地产旗下越秀服务所遵循的铁律。越秀服务业绩会上，公司管理层表示在手现金有46.2亿元，在行业内能排进前三名，同时公司对收并购保持审慎态度。
五年前，万科首次喊出“活下去”，当时很多人不以为然。如今，在行业“寒冬”下，对一些房企来说，“活下去”成为难题。而“活下去”的基础是现金充足，如此才能筑牢发展“护城河”。根据第三方机构披露的2022年度房企现金流50强榜单，有10家房企经营性现金流净额较上年同期减少超百亿元。
事实上，行业“寒冬”下，房企纷纷打响现金流保卫战。各房企发布的2023年中期业绩报告中，“现金”成为重点词，中海地产强调在手现金1142亿元，龙湖透露在手现金724亿元……
机遇：逆势全国扩张
越秀地产另一令人侧目的行动是，房企普遍收缩之下，大举全国扩张拿地。根据中指研究院数据，2023年1—6月，越秀地产拿地金额189亿元，排名第七，超越万科、龙湖等头部房企。
中期业绩报告显示，今年上半年越秀地产在8个核心城市合共新增11幅土地，总建筑面积约217万平方米，全部位于一线和重点二线城市，其中北京新增3幅土地，新增土储43万平方米，其余分布于广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安。
根据年初越秀地产定下的目标，今年要花400亿元拿地，“抢地”决心明显。在今年北京土地市场，一掷千金的豪客中，越秀这张新面孔格外生猛：6月中旬，海淀区一宗住宅用地，30家房企“围猎”，经过多轮举牌竞价，触顶上限价格79.35亿元，在摇号阶段，越秀地产最终摘得；2月，越秀地产分别以25.99亿元、33.12亿元，拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块。
“市场热的时候，我们拿不到地，冷下来的时候，在一些重要的节点，我们就拿到地了。”林昭远表示，北京是越秀地产要重点发展的城市，有机会就会继续增持。为了布局北方市场，越秀地产还从金地“请来”两员大将——郭伟智、赵峰，分任北方区域董事长兼总经理、北京公司助理总经理。
林昭远说得不无道理。不过需要指出的是，寸土寸金的北京城，是兵家必争之地，云集了实力央企如中海地产、保利发展、中国金茂、华润置地，以及本地的实力国企北京城建、首开股份等，外来房企入京并不容易，这也意味着需要拿出更多“真金白银”血拼。
重金砸下去之后，去化好皆大欢喜，然而去化不好，就会让人心忧。据媒体报道，越秀地产在北京拿下的首块地打造的天恒越秀怀山府，去化情况并不理想。但是从长远发展来看，北京市场实际上为越秀地产业绩注入了不少动力。
中报显示，上半年越秀地产华东区域实现合同销售额186.3亿元，同比上升151.4%；中西部上半年首次实现合同销售额超百亿元，达120.5亿元，同比上升64.2%，北方地区实现合同销售额68.2亿元，同比上升182.4%，其中北京为38.6亿元。
不过，“血拼”的另一个结果是负债不断走高。截至2023年6月30日，越秀地产总资产3794亿元，同比增长18%，总土地储备约为2813万平方米；而总负债2843亿元，同比增长16%。但在债务结构优化方面，越秀地产1年之内到期的短期债务为117.13亿元，仅占总借贷的约12%。
趋势：房企“新势力”崛起
越秀地产以“黑马”姿态崛起背后，是此轮房地产调整中，房企“新势力”趁机崛起。包括兴耀房产集团、建杭置业、大华集团、安徽置地、滨江集团在内的区域性房企，以及一些国央企、城投公司、地铁公司、AMC、代建等企业表现亮眼。
为什么房企“新势力”这时候崛起？业内分析人士指出，首先是房地产市场深度调整，行业集中度下降，给了区域房企空间。中指数据显示，近几年TOP100房企市场份额持续下降，2019年超过60%，到了2023年上半年只有39.7%。
其次，新形势下房地产市场涌现出新机遇。比如房地产代建企业和AMC的发展势头正盛，机遇充沛。据中指研究院数据，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破1亿平方米，同比增长11.3%。
在“房住不炒”的总基调下，企业的发展目标不再极力追求规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展，伴随着行业逐渐进入新的发展阶段，房地产竞争格局呈现新特征。中央财经大学教授易成栋表示：“房企探索发展新模式，第一要有长远眼光，第二必须有核心竞争力。”易成栋指出，当前中国房地产企业很多利润来自土地升值，未来土地升值部分下降，企业将更多依靠产品增值和服务生存。
作为一家隶属于广州国资的房地产企业，如何在更广阔区域上施展拳脚且保持良好的发展业绩，越秀地产身上的压力可谓不小。对于下半年的发展，林昭远表示，目前市场存在一些不确定性，公司将采用以变应变的策略灵活应对外部市场环境的变化，继续降低融资成本，确保“三道红线”保持绿档，公司管理层有信心完成年度销售各项经营指标，持续为股东创造价值。
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